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Vermietung von Ferienwohnungen – eigennützige Treuhand


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Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte zu klären, ob eine Grundstücksgemeinschaft (Klägerin) aus der Vermietung von drei Ferienwohnungen gewerbliche Einkünfte oder solche aus Vermietung und Verpachtung erzielt hat.
Die Klägerin kaufte insgesamt drei Eigentumswohnungen, welche in einer Ferienanlage mit Hotels gelegen sind. Für die Vermietung wurde ein Vermittlungsgesellschaft beauftragt, die sich neben dem Abschluss der Mietverträge auch um die Betreuung der Feriengäste und die Entgegennahme der Mieteinnahmen kümmerte.
Die Ferienwohnungen wurden auch bei entsprechendem Bedarf seitens der Feriengäste alternativ als Hotelzimmer vermietet. Der Unterschied zu der Vermietung als Ferienwohnung besteht darin, dass in diesem Fall dem Feriengast weitere Leistungen über die Hotel-Betriebsgesellschaft angeboten werden, wie z. B. Frühstück, Halb- oder Vollpension, tägliche Reinigung mit Handtuchwechsel. Die erwähnten hoteltypischen Maßnahmen sind zwar Gegenstand des vom Feriengast insgesamt zu zahlenden Mietzinses, werden aber dem Eigentümer gegenüber bei der Abrechnung gesondert ausgewiesen und stehen dem Hotel zu. Die Wohnungen wurden nahezu ausschließlich mit Hotelservice vermietet.
Die Vermittlungsgesellschaft stellte den Gästen unter eigenem Namen die Kosten für den Hotelaufenthalt inklusive Frühstück zuzüglich Nebenleistungen in Rechnung und rechnete auch die Kommissionen mit den Buchungsportalen ab. Gegenüber der Grundstücksgemeinschaft erstellte sie vierteljährliche Abrechnungen und zahlte die, um die Anteile für Hotelservice bereinigten Beträge abzüglich Provision aus. Diese Einkünfte behandelte die Grundstücksgemeinschaft als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Demgegenüber stellte das Finanzamt (FA) mit Bescheiden über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen Einkünfte aus Gewerbebetrieb fest.
Der BFH stellte dazu fest, dass das Finanzgericht (FG) zwar zu Recht davon ausgegangen war, dass die Ferienwohnungen der Klägerin hotelmäßig angeboten wurden, entgegen der Auffassung des FG hat die Klägerin die Wohnungen aber nicht selbst gewerblich vermietet, da ihr die gewerblichen Tätigkeiten der Vermittlungsgesellschaften nicht als eigene zugerechnet werden können.
Der Vermieter einer Ferienwohnung erzielt somit keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb, wenn der von ihm mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler diese hotelmäßig anbietet, aber ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, insbesondere weil er hoteltypische Zusatzleistungen auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt.
Quelle: BFH, Urteil v. 28.5.2020, IV R 10/18

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